１　８月に「住宅資金特別条項の利用と住宅資金貸付債権１」を投稿していましたが、今回は第二弾の投稿になります。

まず、住宅資金貸付債権についてのおさらいです。

民事再生法１９８条１項は、住宅資金貸付債権について、再生計画において住宅資金特別条項を定めることができると規定し、同法１９６条３号は、住宅資金貸付債権について、「住宅の建設若しくは購入に必要な資金（住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。）又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって、当該債権又は当該債権に係る債務の保証人（保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。）の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう。」と定義しています。

つまり、住宅ローンなら何でも住宅資金特別条項を定めることができるわけではなく、「住宅資金貸付債権」に該当しなければ住宅資金特別条項は利用できないということです。

２　前回は住宅ローンの借り換えをご説明しましたので、今回は住宅の買い替えに伴い借り入れた住宅ローンが「住宅資金貸付債権」に該当するかどうかを検討します。

【ケース１】２ＬＤＫのマンションを３０００万円で購入したＡさんは、子供が二人生まれたため、４０００万円の３ＬＤＫのマンションを購入して転居することにしました。２ＬＤＫのマンションの住宅ローンは２５００万円残っていましたが、マンション周辺の再開発で価格が高騰し２６００万円で売却することができたため、２ＬＤＫのマンションの住宅ローンは全額返済することができ、３ＬＤＫのマンションを購入する際に新たに住宅ローンを組みました。

【ケース２】ケース１の事例で、２ＬＤＫのマンションは駅から徒歩１５分以上かかる場所にあるため価格が下がっており、２１００万円でしか売れない見込でした。

つまり、２ＬＤＫのマンションを売却しても住宅ローンは４００万円残ってしまうことになります。

そこで、３ＬＤＫのマンションについて住宅ローンを組む際、購入費用４０００万円に４００万円を上乗せして借り入れ、その４００万円を２ＬＤＫのマンションの住宅ローンの返済に充てました。

【ケース３】ケース２で、２ＬＤＫのマンションには日常生活には大きな支障はないものの欠陥があり５００万円でしか売れない見込でした。そこで、３ＬＤＫのマンションの購入費用４０００万円に２０００万円を上乗せして住宅ローンを組み、２ＬＤＫのマンションの住宅ローンの返済に充てました。

３ＬＤＫのマンションを購入した際に組んだ住宅ローンが住宅資金貸付債権に該当するのかどうかが問題ですが、ケース１は問題なく該当します。借り入れた住宅ローン全額が３ＬＤＫのマンションの購入費用に充てられているからです。

ケース２は、３ＬＤＫのマンションの住宅ローン４４００万円のうち４００万円が買い替え前のマンションの住宅ローンの返済に充てられているところ、買い替え前のマンションは民事再生法１９６条３号の「住宅」には該当しませんので、４００万円は住宅購入資金に該当しません。ただ、買い替え前の住宅ローンの返済に充てられた金額（４００万円）は住宅ローン総額（４４００万円）の１割程度と少ないですので、全体として住宅資金貸付債権の性質は失われないと判断されることが多いでしょう。

しかし、ケース３の場合、３ＬＤＫのマンションの住宅ローン６０００万円のうち２０００万円が買い替え前の住宅ローンの返済に充てられており、その割合は３分の１にもなりますので、通常、住宅資金貸付債権とは認められないでしょう（「通常」としたのは、このようなケースでも住宅資金貸付債権であることを前提として手続きを進めた裁判所があるからです。弁護士としては、裁判所によって扱いが異なると、ケース３のような案件で個人再生の依頼を受けていいものかどうか、非常に迷います）。

なお、住宅資金貸付債権に該当するかどうかについては、一般の方がネット等（本ブログも含みます）から得た知識のみで判断することはリスクがありますので、住宅ローン等の資料を用意して必ず弁護士に相談してください。